¿Qué decretos de vivienda siguen vigentes para tu alquiler?
De los dos decretos de vivienda votados el 12 de noviembre de 2026, el RDL 28/2026 fue derogado y el RDL 29/2026, convalidado. La reforma del primero no entra en vigor; el segundo rige desde el 8 de octubre de 2026, con excepciones expresas.
La visión de Tu Casa en León
La votación ya no es la pregunta. La pregunta es en qué fase está tu contrato: fecha, finalidad, cláusula de actualización y pagos. Con esos cuatro datos, la prórroga y la renta se revisan en una tarde.
Tabla de contenidos
Decretos de vivienda del 12 de noviembre: el resultado oficial
La Diputación Permanente decidió el 12 de noviembre de 2026 y las fichas del Congreso lo confirman. Cada texto tuvo un resultado distinto, así que tu alquiler en León se revisa con dos reglas separadas.
El RDL 28/2026, el decreto de estabilidad, fue derogado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026. Su reforma tenía prevista una entrada posterior y no llega a entrar en vigor el 15 de noviembre. Sus nuevas prórrogas sucesivas, con su sistema de preaviso e indemnización, quedan fuera del régimen que debes aplicar ahora.
El RDL 29/2026, el de función social de la vivienda, fue convalidado por la Diputación Permanente el mismo 12 de noviembre de 2026. Su entrada general en vigor fue el 8 de octubre de 2026, con excepciones expresas. La convalidación mantiene ese texto y la fecha de la votación no pone a cero su calendario.
| Texto | Resultado oficial | Consecuencia para preparar el contrato |
|---|---|---|
| RDL 28/2026 | Derogado | Descarta la reforma cuya vigencia estaba prevista después |
| RDL 29/2026 | Convalidado | Aplica sus reglas y transitorios según el supuesto |
| Contrato existente | Necesita identificar su régimen | Conserva fecha, finalidad, cláusulas y comunicaciones |
Las fichas parlamentarias respaldan el resultado e identifican cada iniciativa. Para aplicar los efectos, abre además el texto del BOE y lee sus disposiciones temporales.
¿Cuánto dura ahora tu contrato de alquiler?
En vivienda habitual, el régimen general de la LAU contempla un mínimo de 5 años, o 7 años si arrienda una persona jurídica. Después del mínimo, la prórroga tácita ordinaria va por anualidades, hasta 3 años adicionales. Cada fase tiene su régimen y exige comunicaciones válidas.
En esa fase ordinaria posterior al mínimo, el arrendador avisa con 4 meses de preaviso y el arrendatario, con 2 meses. El inquilino puede además comunicar su salida de cada anualidad prorrogada con 1 mes. Identifica primero qué periodo termina antes de contar un plazo.
Los contratos antiguos necesitan su propio encaje. La regla transitoria de la ley de vivienda permite aplicar las prórrogas y el límite de actualización a los contratos anteriores comprendidos en ella. Para lo demás, se conserva el régimen de la fecha de celebración. Reúne contrato, anexos y renovaciones: la fecha del primer folio no basta para decidir.
¿Quién puede pedir la prórroga extraordinaria del alquiler?
La disposición final quinta del RDL 29/2026 contempla solicitudes de prórroga por anualidades, hasta 2 años adicionales. Abarca contratos de vivienda habitual vigentes a su entrada en vigor, con los vencimientos que enumera. El texto exige estar al corriente del alquiler y haberlo estado cada mes durante los 8 meses anteriores.
Estos son los vencimientos que menciona el texto:
- El final de la prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028.
- El final de las prórrogas tácitas que indica.
- La tácita reconducción.
Conserva esos tres supuestos al estudiar el expediente. Si los resumes como «cualquier contrato que vence», borras condiciones que deciden el caso.
Excepciones a la prórroga del contrato de alquiler
La solicitud no prospera en todos los casos. El RDL 29/2026 recoge estas excepciones:
- Acuerdos entre las partes y firma de un contrato nuevo.
- Necesidad real acreditada de ocupar la vivienda, en las condiciones legales.
- Un acuerdo de renovación o contrato nuevo con una renta inferior en al menos un 5 % a la vigente.
La prórroga de zona tensionada prevista en la LAU tiene preferencia cuando procede. Antes de responder a una solicitud, comprueba petición, pagos, vencimiento y causa alegada con el expediente completo.
¿Cuánto se puede subir el alquiler con el decreto convalidado?
La actualización anual solo cabe con pacto expreso. El IRAV es el techo legal, y la subida es exigible desde el mes siguiente a la notificación por escrito.
Para las anualidades del periodo extraordinario, hasta el 31 de diciembre de 2027, la disposición final sexta distingue dos ramas:
- Renta superior al máximo aplicable del sistema de referencia: sin incremento.
- Resto de casos: nuevo pacto y, a falta de este, un máximo del 2 %.
En los dos casos, el techo del IRAV sigue presente. Revisa cláusula, anualidad y rama antes de calcular nada.
Ejemplo de actualización con una renta de 840 €
Ejemplo hipotético: una renta de 840 €/mes (datos 7 nov 2026; n=102), la mediana anunciada de pisos de León capital. Es una referencia de oferta, no tu contrato ni una renta legal individual.
Supón cláusula expresa de actualización, anualidad dentro del régimen, renta en la segunda rama, ningún nuevo pacto y un IRAV que permita ese porcentaje. Con esas condiciones, el incremento sería de 16,80 €/mes y la mensualidad quedaría en 856,80 €/mes.
Si falla una condición, rehaz la cuenta antes de pasarla al recibo. La guía para fijar una renta te ayuda a separar el precio de mercado de la actualización del contrato.
Alquiler temporal, por habitaciones o piso en venta: qué revisar
Si alquilas, anota finalidad real, fecha, titular arrendador, periodo de duración y cláusula de actualización. Añade historial de pagos, avisos enviados y solicitudes recibidas. Con una sola cronología revisas la prórroga y la renta sin mezclar sus condiciones.
Si estudias un alquiler temporal o por habitaciones, el RDL 29/2026 tiene reglas específicas. La causa temporal necesita prueba y la suma de rentas de habitaciones tiene su límite contractual propio. Clasifica el uso real antes de elegir el documento por su nombre.
Si vendes, mete la situación del alquiler en la preparación de la venta. Vender y recuperar la posesión dependen de condiciones diferentes, así que revisa las dos. Para comparar vender o alquilar tu piso, usa derechos, fechas y disponibilidad real junto a la cuenta comercial.
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Preguntas frecuentes
¿Qué decretos de vivienda se votaron el 12 de noviembre?
La votación afectó a los dos textos de la tabla. El Congreso registra la derogación del RDL 28/2026, el de estabilidad, y la convalidación del RDL 29/2026, el de función social de la vivienda.
¿Qué pasa con mi contrato ahora que el RDL 28/2026 está derogado?
El resultado fue distinto para cada decreto, así que analiza sus efectos por separado. La reforma derogada antes de su entrada prevista queda fuera; el texto convalidado y el régimen de tu contrato necesitan revisión individual.
¿Puedo subir el alquiler más del 2 % este año?
Depende de la cláusula, la anualidad, la rama legal, el nuevo pacto y el techo del IRAV. Sin nuevo pacto, en los demás casos de la limitación extraordinaria rige el máximo del 2 %; una renta superior al límite de referencia aplicable tiene otra respuesta.
¿Me afecta la prórroga de cinco años si mi contrato vence en 2027?
La reforma derogada queda fuera del régimen vigente, pero siguen los mínimos y prórrogas de otras reglas. Revisa la fase de tu contrato y, por separado, los requisitos de la prórroga extraordinaria del texto convalidado.
Qué hacer ahora con tu contrato
Con los decretos de vivienda ya resueltos, deja atrás los escenarios y revisa tu caso. Empieza por fecha, finalidad y fase del contrato. Después comprueba prórroga y actualización, cada una con sus reglas.
Datos: anuncios activos en León observados por Tu Casa en León en las fechas y muestras indicadas.
Fuentes oficiales, consultadas el 13 de noviembre de 2026: Texto convalidado del BOE y tramitación oficial en el Congreso.
Información general; no es asesoramiento jurídico.
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