Guía completa sobre el contrato de arras al vender una vivienda
El proceso de vender una casa no termina en el momento en que encuentras un comprador interesado. Antes de llegar a la notaría, es fundamental asegurar la operación con un documento clave: el contrato de arras. En esta guía completa sobre el contrato de arras al vender una vivienda descubrirás qué es, los tipos que existen, qué debe incluir, errores comunes y consejos prácticos para firmarlo con seguridad.
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1) ¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de compraventa con arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que fija las condiciones básicas de la compraventa. Este documento establece el precio, la cantidad entregada en concepto de señal, los plazos para formalizar la operación en notaría y las consecuencias de un posible incumplimiento.
👉 Funciona como una garantía que protege a ambas partes y asegura la seriedad de la operación.
2) Tipos de contratos de arras
En España existen tres modalidades principales:
🔹 Arras confirmatorias
- La señal es un anticipo del precio.
- Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso en tribunales.
🔹 Arras penales
- Incluyen una penalización económica en caso de incumplimiento.
- Puede consistir en la pérdida de la señal o en una indemnización acordada.
🔹 Arras penitenciales (las más habituales)
- Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.
- Si el comprador desiste, pierde la señal.
- Si el vendedor desiste, devuelve el doble de lo recibido.
3) ¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Un contrato de arras bien redactado debe contener:
- Datos de comprador y vendedor.
- Identificación de la vivienda (dirección, referencia catastral, nota simple).
- Precio total de la compraventa.
- Cantidad entregada como señal (5%–10%).
- Plazo máximo para firmar la escritura pública.
- Distribución de gastos: notaría, registro, impuestos, plusvalía municipal.
- Cláusula de incumplimiento según el tipo de arras elegido.
- Firmas de ambas partes y fecha.
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4) Ejemplo práctico
Un propietario vende su vivienda por 150.000 €.
- El comprador entrega 15.000 € en arras penitenciales (10%).
- El plazo máximo para acudir a notaría es de 90 días.
- Si el comprador desiste, pierde los 15.000 €.
- Si el vendedor incumple, devuelve 30.000 €.
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5) Errores comunes con el contrato de arras
- Usar modelos genéricos de internet sin adaptarlos.
- No concretar plazos ni reparto de gastos.
- Firmar sin revisar la documentación del inmueble.
- Aceptar arras sin comprobar la solvencia del comprador.
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6) Consejos para hacerlo bien
- Optar por arras penitenciales en la mayoría de casos.
- Detallar por escrito quién paga cada gasto.
- Exigir prueba de financiación o solvencia antes de firmar.
- Redactar el contrato con ayuda de un abogado o inmobiliaria.
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Conclusiónes sobre el contrato de arras en 2025
El contrato de arras es una herramienta esencial para dar seguridad y seriedad a la compraventa de una vivienda. Conocer los distintos tipos, evitar errores comunes y contar con asesoramiento adecuado marcará la diferencia entre una operación fluida y un conflicto costoso.
👉 Si estás pensando en vender tu casa, utiliza esta guía completa sobre el contrato de arras al vender una vivienda como referencia para proteger tus intereses y garantizar que la operación llegue a buen puerto.
¿Qué es exactamente un contrato de arras en la compraventa de vivienda?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que se fija el precio de la vivienda, la cantidad entregada como señal y las condiciones para formalizar la venta en notaría. Sirve como garantía para ambas partes y evita desistimientos sin consecuencias.
¿Cuánto dinero se suele entregar en un contrato de arras?
La cantidad habitual oscila entre el 5% y el 10% del precio total de la vivienda. El porcentaje exacto depende de lo pactado entre las partes y del valor del inmueble.
¿Qué pasa si el comprador no consigue la hipoteca tras firmar las arras?
Si se trata de arras penitenciales y el comprador desiste por no obtener financiación, perderá la señal entregada. Para evitarlo, es recomendable dejar por escrito una cláusula que condicione el contrato a la concesión del préstamo.
¿Qué ocurre si el vendedor se echa atrás tras firmar un contrato de arras?
En las arras penitenciales, el vendedor está obligado a devolver el doble de la señal recibida. Esto protege al comprador frente a cambios de opinión o incumplimientos del vendedor.
¿Cuánto tiempo suele durar un contrato de arras?
El plazo suele establecerse entre 60 y 90 días, aunque puede variar según el acuerdo. Es el tiempo que se concede al comprador para conseguir financiación y preparar la firma en notaría.
¿Se puede anular un contrato de arras una vez firmado?
Sí, pero las consecuencias dependen del tipo de arras elegido y de si se llega a un acuerdo especifico. En las penitenciales, una parte puede desistir, pero perderá la señal (comprador) o deberá devolverla por duplicado (vendedor).
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