Qué gastos son deducibles en la venta de una vivienda
Vender una vivienda en España no implica tributar por todo el importe recibido. La normativa fiscal permite deducir determinados gastos asociados directamente a la venta, lo que reduce la ganancia patrimonial y, en consecuencia, el IRPF a pagar.
Conocer con precisión los gastos deducibles en la venta de una vivienda en 2026 es fundamental para optimizar la declaración de la renta, evitar errores frecuentes y no pagar más impuestos de los necesarios.
En este artículo te explicamos qué gastos puedes deducir, cuáles no, cuánto se paga de IRPF por la venta de una vivienda y qué particularidades existen en Castilla y León, con especial atención a la provincia de León.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender una vivienda
La ganancia patrimonial es la base sobre la que se aplica el IRPF y se obtiene a partir de la diferencia entre:
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos asociados a la operación.
- Valor de adquisición: el precio de compra más los gastos soportados en su momento y las inversiones o mejoras justificadas.
Cuantos más gastos deducibles se incluyan correctamente, menor será la ganancia patrimonial y menor el impuesto final.
Qué gastos son deducibles en la venta de una vivienda
Los siguientes gastos pueden deducirse siempre que estén directamente relacionados con la venta, hayan sido pagados por el vendedor y estén justificados documentalmente.
Gastos de notaría
Los honorarios notariales correspondientes a la escritura de compraventa son deducibles cuando los asume el vendedor. Estos gastos forman parte del proceso obligatorio de transmisión del inmueble.
Gastos de registro de la propiedad
Los costes derivados de la inscripción de la venta o de la cancelación de cargas registrales reducen la ganancia patrimonial, ya que están vinculados directamente a la operación.
Comisión de la inmobiliaria
Los honorarios pagados a una agencia inmobiliaria por la intermediación en la venta son plenamente deducibles.
Este suele ser uno de los gastos con mayor impacto fiscal y, correctamente aplicado, puede suponer un ahorro significativo en el IRPF.
Cancelación de hipoteca
Cuando la vivienda se vende con una hipoteca pendiente, son deducibles:
- Gastos notariales de cancelación
- Gastos de registro
- Comisiones bancarias por cancelación anticipada
Siempre que estos gastos sean asumidos por el vendedor y estén documentados, reducen la ganancia patrimonial.
Certificados obligatorios para la venta
También son deducibles los gastos necesarios para poder vender la vivienda, entre ellos:
- Certificado de eficiencia energética
- Otros certificados exigidos por la normativa vigente
Al tratarse de requisitos legales para la venta, su coste es fiscalmente deducible.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal, cuando la paga el vendedor, es deducible en el cálculo del IRPF, ya que constituye un gasto directamente vinculado a la transmisión del inmueble.
Gastos que no son deducibles en la venta de una vivienda
No todos los gastos relacionados con la vivienda pueden restarse fiscalmente. No son deducibles, entre otros:
- Gastos de mudanza
- Recibos de comunidad pendientes
- IBI correspondiente al año de la venta
- Reformas estéticas o de mantenimiento ordinario
Estos gastos no se consideran necesarios para la transmisión a efectos fiscales.
Gastos de compra que también reducen el IRPF
Además de los gastos de venta, el valor de adquisición puede incrementarse con los gastos soportados en el momento de la compra, como:
- Gastos notariales de la compra
- Registro de la propiedad
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA
- Gastos de gestoría
- Inversiones y mejoras acreditadas (no mantenimiento)
Incrementar correctamente el valor de adquisición reduce la ganancia patrimonial y el impuesto final.
Particularidades fiscales en Castilla y León
Aunque el IRPF es un impuesto estatal, la venta de una vivienda en Castilla y León presenta matices prácticos importantes, especialmente en municipios de la provincia de León.
Plusvalía municipal en Castilla y León
La plusvalía municipal se gestiona a nivel local, por lo que:
- Cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes
- El contribuyente puede optar por el método más favorable entre:
- Método objetivo
- Método de ganancia real
En municipios como León, San Andrés del Rabanedo o Villaquilambre, es habitual analizar ambos sistemas antes de liquidar el impuesto. El importe satisfecho es deducible en el IRPF si lo asume el vendedor.
Documentación habitual exigida en la comunidad
En Castilla y León, para vender una vivienda se exige habitualmente:
- Certificado de eficiencia energética
- Escritura de propiedad actualizada
- Último recibo del IBI
- Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad
El coste del certificado energético es deducible, ya que es obligatorio para la venta.
Cancelación de hipoteca en León y provincia
En muchas operaciones realizadas en León y su provincia, las viviendas se venden con hipoteca pendiente. En estos casos, los gastos asociados a la cancelación reducen la ganancia patrimonial, siempre que estén debidamente justificados.
Intermediación inmobiliaria en Castilla y León
La venta mediante agencia inmobiliaria es habitual en la comunidad. Las comisiones inmobiliarias, cuando las paga el vendedor, son deducibles y tienen un impacto directo en el IRPF final.
Cuánto se paga de IRPF por la venta de una vivienda
La ganancia patrimonial tributa por tramos:
- 19 % hasta 6.000 €
- 21 % de 6.000 € a 50.000 €
- 23 % de 50.000 € a 200.000 €
- 27 % a partir de 200.000 €
Optimizar correctamente los gastos deducibles puede suponer un ahorro fiscal relevante.
Cuánto tiempo tengo para declarar la venta de una vivienda
La venta de la vivienda se declara en la Declaración de la Renta del año siguiente a la operación.
Ejemplo:
Venta en 2024 → se declara en la Renta 2025
Es fundamental conservar toda la documentación justificativa.
Exenciones habituales en la venta de vivienda
Existen situaciones en las que la ganancia puede quedar exenta de tributación:
- Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años
- Reinversión del importe en otra vivienda habitual
- Dación en pago en determinados supuestos
Cada caso debe analizarse de forma individual.
Resumen de los gastos deducibles en la venta de tu piso, casa o chalet en León
Saber qué gastos son deducibles en la venta de una vivienda permite reducir legalmente la carga fiscal y evitar errores en el IRPF. En Castilla y León, y especialmente en León, aspectos como la plusvalía municipal, la cancelación de hipoteca y la intermediación inmobiliaria tienen un peso relevante en el resultado final.
Planificar la venta con antelación y con criterio fiscal es clave para vender con seguridad y sin sorpresas.
